Sfatiamo subito un mito, anche acquistando con un agente immobiliare in gamba poteva succedere.
Due coniugi hanno truffato 8 persone vendendogli lo stesso appartamento e poi sono scappati in Sudamerica è successo a Roma in zona Anagnina.
Questa notizia che sta facendo il giro del web, delle tv e dei social non deve ingannare.
Non è vero che per stare tranquilli dovete rivolgervi ad un agente immobiliare bravo, professionale, competente…
Se il proprietario o i proprietari come in questo caso, vogliono incassare un pò di soldi truffando degli acquirenti, lo possono fare anche se a gestire la vendita c’è un agente immobiliare esperto.
Analizziamo il perché?
Per verificare la corretta titolarità di un bene non basta solo il titolo di provenienza dove sta scritto che Tizio ha venduto a Caio la seguente proprietà…, occorrono anche le visure ipotecarie ventennali.
Infatti quando una persona deve intestarsi la casa che ha comprato va dal Notaio insieme alla parte venditrice e stipulano l’atto di compravendita.
Una volta firmato l’atto dalle parti e dal Notaio, il Notaio registra e TRASCRIVE l’atto notarile.
La registrazione è immediata, invece, per la trascrizione alla relativa Conservatoria dei Registri Immobiliari ci vogliono alcuni giorni.
Facciamo un esempio:
“Se oggi vai dal Notaio e stipuli l’atto di compravendita, lo stesso giorno o quello dopo, il Notaio può rilasciarti la copia dell’atto notarile registrato ma NON TRASCRITTO, perché la trascrizione non è ancora avvenuta, come ti ho scritto prima ci vogliono alcuni giorni.
Infatti se fai le ispezioni ipotecarie, anche a distanza di 2/3 giorni NON risulta che sei tu il proprietario ma dalle visure si evince che il proprietario, per la Conservatoria dei Registri Immobiliari, è ancora l’orma ex proprietario, cioè chi ti ha venduto casa.”
Per questo motivo Marito e Moglie hanno stipulato due atti lo stesso giorno, magari anche alla stessa ora.
Lui ha fatto la procura a lei, e lei l’ha fatta a lui, semplice e perfido.
Ora ti chiederai: “di chi è la colpa?”
In primis si pensa al Notaio, ma il Notaio pur facendo le visure ipotecarie aggiornate al momento della firma dell’atto di compravendita non sarebbe uscito MAI che la casa fosse stata già venduta, MAI.
Questo perché come già scritto affinché venga trascritto l’atto notarile ci vogliono diversi giorni.
Se ti è successo, ci sono alcune banche che quando l’acquirente richiede un mutuo per comprare casa, prima di dare i soldini al venditore, aspettano la trascrizione d’ipoteca.
La Banca sceglie questa procedura, anzichè quella di pagare contestualmente al rogito notarile, proprio perché vuole tutelarsi e non rischiare che il venditore nel frattempo che si trascrive l’atto notarile venda la casa ad una terza persona.
Di conseguenza sta tutto nella cattiva fede e nel voler truffare gli acquirenti, perché è successo a 8 persone ma ne potevano essere tanti, tanti di più.
E questo è per quanto riguarda l’atto notarile che si fa dal Notaio e questi coniugi hanno truffato 2 persone, gli altri 6 sono stati truffati con il PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, che solo in un caso riesce a tutelare l’acquirente, quando viene TRASCRITTO (ci vogliono sempre alcuni giorni).
Nel 90% dei casi – su 100 compromessi se ne trascrivono 10 – il preliminare è una scrittura privata tra parte acquirente e parte venditrice, dove una parte promette di vendere e un’altra promette di acquistare una specifica proprietà.
Quindi è una scrittura privata che una volta firmata, viene messa in una cartellina, poi in un cassetto e resta lì fin quando non c’è un motivo per cui vale la pena prenderla.
Acquistando tramite un’agenzia immobiliare, se l’agente adempie ai suoi compiti, il preliminare di compravendita va registrato all’Agenzia delle Entrate, perché negli anni successivi le parti possono ricevere una sanzione.
Detto ciò, se il preliminare di compravendita è un documento che nel 90% dei casi viene riposto, sistemato, in un cassetto, facendo qualsiasi controllo anche quello più impensabile, non esce fuori da nessuna parte che Tizio ha venduto, o promesso di vendere, a Caio la sua prorpietà, DA NESSUNA PARTE.
Proprio così, come hai ben capito, un venditore può sottoscrivere infiniti preliminari di compravendite, vendendo ad un infinito numero di persone il suo immobile, senza che nessuno di questi si possa accorgere che è stato truffato.
L’UNICA POSSIBILITA’ che ha in questi casi l’acquirente per tutelarsi è quello di TRASCRIVERE IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA (anche detto compromesso).
Una volta trascritto, un bravo agente immobiliare che fa le dovute ispezioni ipotecarie prima di vendere un immobile, si accorge che la proprietà è stata già venduta ad una terza personale con un preliminare di compravendita in data X trascritto in data Y.
Se stai comprando casa e vuoi trascrivere il preliminare devi recarti da un Notaio, infatti il preliminare trascritto è strutturato come un atto definitivo di compravendita.
Varia anche il costo se fai un preliminare e lo lasci nel cassetto ti costa ZERO.
Per registrarlo all’Agenzia delle Entrate i costi sono questi.
Se al proprietario versi le somme come CAPARRA CONFIRMATORIA ai sensi dell’art. 1385 C.C.:
Se al proprietario versi le somme come ACCONTO:
Come versi le somme al proprietario se come caparra o come acconto lo devi specificare nel preliminare di compravendita.
ATTENZIONE!!!
“Se all’interno del preliminare inserisci che le somme sono versate come acconto e come caparra confirmatoria oppure non inserisci nulla, l’Agenzia delle Entrate ti tassa l’imposta più alta, quella più a vantaggio suo, cioè quella come acconto, quindi, se non vuoi pagare l’imposta del 3% per registare il preliminare devi indicare che le somme sono versate come caparra confirmatoria.”
Invece per trascriverlo ti costa qualcosa in più, perché ci sono altri oneri da pagare, ma come si dice: “Il risparmio è mal guadagno!” e l’unica tua tutela è quella che costa di più, la TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA.
Avrai intuito che la compravendita è tranquilla e lineare quando chi compra e chi vende sono in buona fede, perché altrimenti anche se ti rivolgi ai professionisti migliori, loro non ti possono tutelare da “pazzie” di terze persone.
Probabilmente, c’è da dire, che se una persona decide di architettare una truffa simile non si rivolge ad un’agenzia immobiliare per vendere casa, ma organizza il tutto in modo molto PRIVATO – NO AGENZIE.
Spero di esserti stato utile. Al prossimo post.
Se vuoi puoi condividerlo con i tuoi amici in questo modo sapranno tutelarsi nel caso in cui acquistando una casa, siano gli unici a farlo, e non si troveranno con altri 8 proprietari con cui dividersi l’appartamento.
Buona CompraVendita!
“Se la casa ti piace non farti truffare,
dal Notaio trascrivi il preliminare!”
