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Sai che puoi rischiare parecchio?
TI BASTA POCO PER PERDERE I SOLDI CHE ANTICIPI AL PROPRIETARIO!
Giorni fa ho rincontrato il mio amico Luigi, 28 anni, si è trasferito da solo a Cittadella in provincia di Padova diversi anni fa ed oggi vive insieme a sua moglie Isabella e al figlio Alessandro.
Durante questo piacevole incontro mi ha raccontato un brutto episodio che gli è successo.
Voleva acquistare casa a Cittadella, vicino alla sua attività, aveva trovato una casa che gli piaceva ma purtroppo per lui, non solo non l’ha più acquistata ma ha perso anche 5.000 euro e meno male che non aveva anticipato al “proprietario” una somma più alta.
Luigi trovò su internet un annuncio di un appartamento in vendita nei pressi di dove abitava in affitto, ad un prezzo davvero interessante, considerandolo un affare, compone il numero di telefono che era scritto nell’annuncio e chiama l’inserzionista.
Fissato l’appuntamento, va a vedere insieme a Isabella, all’epoca la sua fidanzata, l’appartamento.
All’incontro si fa trovare Ludovico, l’inserzionista, che fa vedere l’appartamento ai due fidanzati.
A Luigi e Isabella l’appartamento piace, il prezzo richiesto è ottimo e circa € 30.000 in meno rispetto al budget che loro si erano prefissati.
Già durante l’appuntamento Ludovico dice ai futuri sposi che ha altre persone interessate all’appartamento e che una di queste domani viene a fargli una proposta e quindi se sono interessati all’appartamento stesso in giornata gli devono fare una proposta e lasciare un acconto.
Presi dalla bella casa, dalla voglia di acquistare, dal prezzo basso, dall’affare che potevano fare e dall’aspetto curato e simpatico di Ludovico, Luigi compila un assegno e glielo consegna, così con 5.000 euro blocca l’immobile.
Luigi e Ludovico si danno appuntamento alla settimana successiva, perchè i genitori di Isabella venivano a trovare i due fidanzatini e coglievano l’occasione per fargli vedere l’appartamento e prendere qualche misura per iniziare a pensare a come arredare la casa.
Il giorno prima dell’appuntamento Luigi prova a chiamare Ludovico ma il telefono è sempre staccato, riprova per tutto il giorno ma niente.
Il giorno dell’appuntamento Luigi, Isabella insieme ai genitori vanno a visionare l’appartamento.
Ludovico non c’è, Luigi prova a chiamarlo ma è sempre non raggiungibile al telefono.
Luigi bussa a qualche vicino e scopre una brutta verità: “Ludovico l’ha truffato, non era il proprietario dell’appartamento.”
Ludovico era il vecchio inquilino dell’appartamento che lui aveva liberato perchè i veri proprietari erano interessati a venderlo.
Ma ha pensato bene, prima di riconsegnare le chiavi ai proprietari, di racimolare qualcosa di soldi.
Così ha inserito su internet l’annuncio della casa, che lui abitava in fitto, ha fissato un prezzo AFFARE, in modo da attirare quanti più probabili acquirenti e catturare subito, in tempi brevissimi, quante più vittime possibili.
E Luigi è stato una di queste.
Luigi, dalla visione dell’appartamento e dalla consegna dell’assegno, non è riuscito più a rintracciare Ludovico e ha iniziato una causa per cercare di recuperre i 5.000 euro.
Sembra un film ma e la realtà!
Ora se non vuoi essere tu il protagonista di questa storia, e non dare i tuoi soldi a chi non è il proprietario della casa ti consiglio di leggere tutto il post, così saprai come scoprire esattamente chi è o chi sono i reali proprietari di un’abitazione, in questo modo i tuoi soldi saranno al sicuro.
Dopo tante ricerche e immobili visionati hai trovato la tua abitazione ideale.
Prima di fare una proposta al proprietario e prima di dargli un acconto, gli devi chiedere il TITOLO DI PROVENIENZA, cioè quel documento pubblico che attesta chi è il reale proprietario della casa.
Ci sono diversi titoli di provenienza e in questo post analizzeremo quelli più frequenti:
✔ COMPRAVENDITA
✔ SUCCESSIONE
✔ CONCESSIONE EDILIZIA o PERMESSO A COSTRUIRE
✔ DECRETO DI TRASFERIMENTO ALL’ASTA
✔ DONAZIONE
Poi ci sono anche: Usucapione – Affrancazione (per i terreni).
Analizziamoli uno alla volta.
La COMPRAVENDITA
La compravendita è un atto tra vivi che attesta la volontà delle parti nel far passare un bene immobile da una persona ad un’altra persona, in cambio di una somma di denaro.
E’ importante chiedere una copia dell’atto al venditore e leggere ogni sua parte perché potrebbero esserci delle precisazioni che il venditore non ti ha detto e che possono complicare l’acquisto o ancora peggio farti rinunciare a comprare quella casa.
All’interno dell’atto di compravendita troverai diverse informazioni:
• I nominativi di tutti i proprietari (saprai esattamente chi sono e quanti ne sono)
• Le proprietà immobiliari (leggerai quali immobili ha acquistato il proprietario e quindi quelli che può venderti, con le relative descrizioni e i dati catastali)
• La provenienza del vecchio proprietario (scoprirai la provenienza del proprietario precedente all’attuale venditore)
• Le concessioni edilizie rilasciate dal Comune per realizzare la costruzione del fabbricato (a meno che il fabbricato non sia stato costruito prima del 1° settembre del 1967)
• Il prezzo pagato per l’acquisto
• Modalità di pagamento (saprai se parte del prezzo dell’immobile è stato pagato con un mutuo e di conseguenza se c’è un’ipoteca volontaria iscritta sui beni immobiliari)
• Precisazioni – Diritti – Vincoli (questi sono IMPORTANTISSIMI e NON devi sottovalutarli perché potrebbero esserci sulle proprietà dei diritti o vincoli vantati da terze persone che non ti farebbero godere al 100% la tua nuova abitazione)
L’atto di compravendita per una corretta identificazione deve riportare:
– Numero di repertorio e di raccolta del notaio che lo ha stipulato;
– Dati della registrazione all’ufficio del registro di competenza;
– Dati della registrazione alla conservatoria dei registri immobiliari di competenza;
“Se vuoi acquistare casa, l’atto di compravendita, sarà l’atto che stipulerai dal Notaio per intestarti la tua nuova casa”.
La SUCCESSIONE
La successione è lo strumento che permette agli eredi del defunto (il De Cuius) di subentrare allo stesso nella disponibilità di quanto lui ha posseduto quando era in vita, sia le proprietà mobili che immobili).
La successione ereditaria può essere di due diverse tipologie:
• PER LEGGE: quando il defunto, non ha disposto, nessuna volontà di lasciare tutti o parte dei suoi beni a determinate persone, prima di cessare di vivere;
• PER TESTAMENTO: quando il de cuius ha disposto, in tutto o in parte, dei propri beni in forma scritta con un atto unilaterale quando era ancora in vita.
SUCCESSIONE PER LEGGE
Non essendoci nessuna volontà postuma scritta dal de cuius la legge interviene ad indicare come devono essere assegnati o distribuiti i beni dello stesso.
I criteri di assegnazione sono quelli della parentela.
Le categorie di parentela sono così divise in ordine di importanza:
• IL CONIUGE
• DISCENDENTI LEGITTIMI E NATURALI E ADOTTIVI (figli)
• ASCENDENTI LEGITTIMI IN ASSENZA DEI PREC. (padri)
• COLLATERALI (fratelli, cugini, zii, etc.)
SUCCESSIONE PER TESTAMENTO
Ci sono diverse tipologie di TESTAMENTO:
OLOGRAFO – PUBBLICO – SEGRETO
IMPORTANTE: In presenza di un testamento comunque una quota dell’asse ereditario deve essere necessariamente riservata agli eredi legittimi.
Se il testamento non rispetta le quote legittime, gli eredi legittimi hanno 10 anni di tempo per impugnare il testamento è chiedere l’azione di riduzione.
IMPORTANTE. Quando devi acquistare un immobile pervenuto in successione, agli eredi devi chiedere anche il titolo di provenienza del de cuius, cioè di come il defunto divenne titolare di questi beni.
La CONCESSIONE EDILIZIA o il PERMESSO A COSTRUIRE
E’ la Concessione che viene rilasciata dai dirigenti comunali per la realizzazione dei lavori di nuova costruzione, ampliamento, per una sopraelevazione, accertamento di conformità, variante in corso d’opera, ristrutturazione edilizia e cambio di destinazione d’uso di immobili.
L’amministrazione comunale controlla che le trasformazioni di natura edile siano conformi al piano urbanistico ed alle disposizioni di legge.
IMPORTANTE. Grazie ai grafici puoi verificare che non ci sono abusi edilizi.
Infatti le unità immobiliari che vuoi acquistare devono essere conformi ai grafici allegati alle concessioni edilizie, le planimetrie riportate sui grafici devono corrispondere all’abitazione.
ATTENZIONE: Oltre alle concessioni devi procurarti anche il titolo di provenienza del terreno, per conoscere il reale proprietario.
Facendo un esempio: se Pasquale costruisce un palazzo di 10 appartamenti a spese sue sul terreno di Antonio, anche se Pasquale ha pagato tutto lui, tutti gli appartamenti sono di proprietà di Antonio.
Di conseguenza unitamente alla concessione edilizia dovrai chiedere ASSOLUTAMENTE anche il titolo di provenienza del terreno per conoscere quindi chi è il reale proprietario dell’abitazione e i diritti o le servitù che eventualmente esistono sul terreno.
Un’altra precisazione, l’immobile non deve essere conforme alla planimetria catastale ma ai grafici della concessione.
Il DECRETO DI TRASFERIMENTO ALL’ASTA
È il provvedimento del Giudice mediante il quale il diritto reale è trasmesso dal debitore esecutato (proprietario di un immobile in procinto di andare all’asta) che lo possiede a chi si è aggiudicata l’asta che così ne diviene il nuovo proprietario.
Esso è l’equivalente del rogito notarile nella compravendita tra privati. Con tale decreto il Giudice ordina la cancellazione di tutte le iscrizioni ipotecarie e di tutte le trascrizioni di pignoramento gravanti sul bene.
La DONAZIONE
E’ l’atto pubblico tra vivi a TITOLO GRATUITO.
Infatti abitualmente sono i genitori che donano ai figli i propri beni per evitare contestazioni o litigi al momento della loro morte per dividersi le proprietà.
Spesso capita che gli immobili donati sono occupati dai donanti (chi dona i beni) e poiché con la donazione trasferiscono la proprietà, ad esempio ai figli, per evitare che quest’ultimi chiedono ai genitori (non si sa mai) di lasciare l’immobile, invece di cedere la piena proprietà donano la “nuda proprietà” e loro conservano l’usufrutto.
USUFRUTTO. E’ il diritto reale, temporaneo, di godere di una cosa altrui con l’obbligo di conservare la destinazione economica e di restituirla al proprietario. Chi dispone di questo diritto può utilizzare l’immobile come meglio crede (es. anche affittarlo), ma può cedere (vendere) solamente il suo diritto di usufrutto in quanto non in possesso della nuda proprietà.
NUDA PROPRIETA’. E’ la proprietà su un immobile ad esclusione del godimento dell’immobile stesso. Sono il proprietario della casa ma non posso usufruirne.
Chi ha la sola nuda proprietà non può disporre di altro che il suo stesso diritto sull’immobile fino a che l’usufruttuario non deceda oppure non gli ceda tale diritto con atto pubblico (riunione e/o rinuncia di usufrutto).
ATTENZIONE: La donazione è un atto che può essere impugnato dagli eredi “legittimari” del donante, dopo la morte di quest’ultimo, laddove determini una lesione della loro quota ereditaria riservata.
Possono quindi sorgere controversie tra i successori del donante.
Il legittimario che esercita vittoriosamente la c.d. “azione di riduzione” (che serve appunto a “ridurre” il valore della donazione, rendendola parzialmente inefficace verso il legittimario) ha poi diritto di agire per la restituzione del bene anche nei confronti di chi lo abbia acquistato dal donatario: per questa ragione, chi acquista una casa proveniente da una donazione si trova in una posizione di rischio potenziale, e faticherà a trovare una banca che gli eroghi un mutuo per l’acquisto del medesimo immobile.
La donazione non può essere più impugnata se sono trascorsi 10 anni dalla morte del donante o 20 anni dalla donazione.
Il post è stato lungo ma ho cercato di sentitizzare al massimo questo primo passaggio importante, fondamentale, per capire se la persona con cui stai iniziando una trattativa è il reale proprietario, in modo da non rischiare di perdere i tuoi risparmi di una vita.
P.S. Questa documentazione un’agenzia immobiliare deve già averla nella pratica e se non ce l’ha?
DIFFIDA. Non puoi vendere un immobile se non sai esattamente cosa stai vendendo e se non hai effettuato le dovute verifiche.
Infatti ti chiediamo: “se la persona che ha affidato la vendita all’agenzia non è il proprietario?
Intesterai anche tu l’assegno a Ludovico?”
A te la risposta.
Controlla sempre il titolo di provenienza, così non vivrai una brutta esperienza!
