Mi ricordo i primi anni 2000 quando le case si vendevano da sole, il periodo dove ci stavano tante persone che correvano a comprare casa.
Infatti dopo anni di continui aumenti delle compravendite, nel 2006 quando Fabio Cannavaro alzò la Coppa del Mondo al cielo di Berlino vincendo la finale contro la Francia, in Italia nello stesso anno si ebbe il record delle compravendite immobiliari, circa 870.000 case vendute.
Subito dopo però successe qualcosa di negativo.
Le vendite iniziarono a diminuire nel 2007 ben 60.000 compravendite in meno, poi nel 2008 incredibile ma vero rispetto al 2006 ci furono 185.000 vendite in meno, fino ad arrivare all’anno peggiore, il 2013 con un numero di transazioni inferiori al 50%, 403.000.
Ma cosa succedeva negli anni BOOM?
Mi ricordo che molti proprietari mi dicevano che ricevevano, maggiormente il sabato e la domenica, visite da parte di sconosciuti che li bussavano per chiedergli se erano interessati a vendere casa.
Proprio così!
Immagina che di Domenica mattina sei a casa e ti stai rilassando e all’improvviso senti bussare alla tua porta ed è un perfetto sconosciuto che ti chiede:
“Buongiorno scusi se l’ho disturbata, sono interessato a comprare casa in questa zona per caso lei è interessata a vendere la sua?”
Impensabile vero?
Gli acquirenti facevano il lavoro degli agenti immobiliari, andavano per conto loro a cercarsi casa.
Perché gli acquirenti andavano bussando i campanelli?
In quegli anni le persone erano molto indebitate, le banche o le finanziarie facevano facilmente prestiti e mutui.
Così molti acquirenti dell’epoca cosa facevano? Facciamo un esempio.
Tizio stava pagando un finanziamento di € 30.000 con una rata mensile di € 700, in più pagava l’affitto della casa a 400 euro, più qualche altro prestito di 50, 80, 70 euro (telefonino, frigo, tv, …).
“Arcangelo con tutti questi debiti si accollavano un’altra rata?”
Assolutamente no.
Cosa faceva Tizio?
Comprava una casa ad un prezzo di € 130.000 facendo un mutuo di 170.000 in modo da estinguere tutti i debiti, comprare casa e non pagare più l’affitto ed in molti casi pagare meno di quello che stava pagando in precedenza. Ad esempio prima pagava 1.300 euro al mese dopo l’acquisto 800 euro.
Questo non lo dico io, ma lo dicono le banche che oggi hanno mutui non pagati su immobili che valgono il 50% in meno dei soldi che hanno erogato come mutuo a chi comprò la casa e successivamente non ha più pagato.
Tizio ha fatto tutta questa operazione e alla fine non ha più onorato le rate di mutuo … la banca ha liberato la casa che ora è all’asta ma nessuna la compra perché il prezzo richiesto è più del doppio di quello che oggi vale.
Puoi notare come molte aste vanno deserte perché non si presenta nessuno in quanto il prezzo è molto alto.
Oggi, nel 2019, ci sono Proprietari che stanno aspettando i tempi in cui gli acquirenti andavano a bussare campanelli in cerca di casa, ma ritorneranno questi tempi?
Analizziamolo insieme i motivi e cerchiamo di prevedere il futuro.
PRIMA SI VENDEVANO PIU’ CASE.
- Perché le banche erogavano mutui con più facilità.
- Prezzi delle case alle stelle
- I media dicevano che comprare casa era un super investimento
- Si acquistava casa e nel giro di poco tempo si rivendeva ad un prezzo molto più alto
OGGI SI VENDONO MENO CASE.
- Le banche erogano mutui a persone che realmente possono ottenerlo e fanno sempre più controlli
- Prezzi delle case normalizzati
- I media dicono che le compravendite stanno aumentando
- Se compri casa e vuoi rivenderla nel giro di poco tempo, se non vendi allo stesso prezzo ci rimetti soldi
Mettiamo a confronto il PRIMA e l’OGGI.
1 – Banche erogano a tutti vs Banche erogano a chi può avere il mutuo
E’ normale che le banche erogano il mutuo a chi può realmente riceverlo e quindi che riesce a pagare le rate.
Non ci saranno più mutui erogati a tutti di conseguenza gli acquirenti saranno un numero inferiore e non si potranno raggiungere le compravendite del 2006.
Vince l’OGGI.
3 – Prezzi alle stelle vs Prezzi normalizzati
I prezzi normalizzati sono lo standard, i prezzi alle stelle non possono reggere nel tempo.
I prezzi che sono aumentati in percentuali crescenti mese per mese fino a toccare + 200%, + 400%, difficilmente torneranno.
Gli acquirenti oggi sono molto più oculati all’acquisto, non vogliono commettere gli stessi errori di chi comprando negli anni della bolla immobiliare si sono ritrovati oggi ad avere una proprietà che vale il 30%, 40%, 50% in meno rispetto a quando l’hanno comprata.
Vince l’OGGI.
3 – I media dicono che è il momento di comprare vs I media non dicono nulla
Secondo te quando è il momento migliore per acquistare? Quando lo fanno tutti o quando sono in pochi a farlo?
Bravo quando ci sono pochi acquirenti perché i prezzi si abbassano.
Quando ci sono pochi acquirenti si fanno meno compravendite e le case in vendita aumentano, di conseguenza c’è più concorrenza per i proprietari.
Ad esempio:
C’è differenza se vuoi comprare casa, ed in base alle tue esigenze ci sono 10 case in vendita o ce ne sta 1?
Certo che si!
Se hai 10 case da poter comprare sceglierai quella che ti piace di più al prezzo che decidi tu, perché se il prorpietario non accetta la tua offerta, andrai da un altro dei 9 proprietari.
Se ci sta una sola casa in vendita che ti piace non hai chance e il prezzo in questo caso lo decide il proprietario.
Perché probabilmente se non la compri tu ci sarà qualche altro compratore.
I media oggi non ti dicono che è il momento giusto per comprare eppure i tassi dei mutui sono vantaggiosi e i prezzi sono al ribasso, ma te lo dicevano anni fa quando i prezzi delle case e i tassi d’interesse erano più alti.
Vince l’OGGI.
4 – Acquisto e rivendita a prezzo più alto vs Acquisto e rivendita a prezzo più basso
Gli acquirenti che hanno vissuto e pagato a caro prezzo i prezzi alti, scusa delle parole ripetute ma è così, oggi prima di comprare ci pensano bene e analizzano bene i prezzi.
Difficilmente compreranno una casa ad un prezzo più alto, sicuramente punteranno a comprare ad un prezzo inferiore.
Pensa che oggi ci vuole un secondo per scoprire il prezzo reale d’acquisto basta chiedere alla Conservatoria una copia dell’atto.
Ricordi che il Notaio ha inserito il prezzo e le modalità d’acquisto nell’atto notarile?
Vince l’OGGI.
Se sei un Proprietario e stai pensando di vendere casa devi convincerti che il mercato immobiliare è cambiato e difficilmente si creerà nuovamente la bolla immobiliare come quella tra il 2002 e il 2008.
Perché? Perché difficilmente le banche erogheranno mutui a tutti dopo che hanno tanti mutui che le persone non hanno pagato.
Difficilmente i prezzi delle case aumenteranno in percentuali vertiginose perché gli acquirenti oggi vogliono comprare risparmiando perché sanno che chi ha comprato casa negli anni boom, vendendo oggi ci stanno rimettendo molti soldi.
Se vuoi vendere casa aspettare al momento non è stata la giusta strategia, i prezzi delle case negli ultimi anni in Italia sono sempre diminuiti.
Chi voleva vendere 2 anni fa e ha aspettato perché ha detto a se stesso:
“I prezzi dovranno salire, ci saranno tempi migliori. Non voglio svendere!”
Volendo vendere oggi incasserebbe una cifra di circa 200 euro in meno al mq, quindi per un appartamento di 100 mq incasserebbe una cifra di 20.000 euro in meno.
Senza calcolare altri fattori.
Se vuoi vendere casa valuta bene le tue esigenze non tanto il prezzo.
Se devi vendere casa per risolvere esigenze particolari, fallo, ma se non hai esigenza e vuoi fare il tentativo chiedendo una cifra che già sai che nessuno ti pagherà FERMATI.
Meglio non pubblicizzarla affatto la vendita.
Questa è la strategia perfetta per far spaccare il prezzo della tua casa.
Una casa in vendita per molto tempo troverà l’acquirente ma sarà un acquirente affarista.
Se alla porta della tua casa di Domenica mattina non ha bussato nessuno che ti abbia detto:
“Buongiorno scusi se l’ho disturbata, sono interessato a comprare casa in questa zona per caso lei è vuole vendere la sua?”
QUESTA E’ LA PROVA CHE IL MERCATO IMMOBILIARE E’ CAMBIATO!
